Эскроу тизимининг жорий этилиши уй-жойлар нархини ошишига сабаб бўладими?

2025 йилнинг 1 июл санасидан Ўзбекистонда уй-жой қурилишида эскроу-ҳисоблар тизими ишга тушди. Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлиги Ахборот хизмати раҳбари Саидносир Усмонов янги уй-жойлар харид қилишда "Эскроу" тизимининг аҳамияти ҳақида маълумот берди.

Эндиликда уй-жой сотиб олувчиларнинг пуллари кафолатли ҳимояланади. Гап шундаки, жорий йилнинг 27 январь куни қабул қилинган “Уй-жой қурилиши соҳасини янада ривожлантириш, турар ва нотурар жой объектларини улуш киритиш асосида қуриш жараёнини тартибга солиш механизмларини такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида”ги президент фармони турар ва нотурар жой объектларини улуш киритиш асосида қуриш жараёнини янада тартибга солишга қаратилган аниқ механизмларни белгилаб берди. 

Бунда аввало, улушли қурилиш иштирокчилари бўлган жисмоний ва юридик шахсларнинг ҳуқуқларини ҳимоя қилиш, уй-жойларни ва бошқа кўчмас мулк объектларини ҳамда ипотека кредити асосида сотиб олишнинг ишончли ва самарали имкониятлари яратилмоқда.

Энди, қурилишга улуш киритиш фақат нотариал тасдиқланган ва кадастр органларида белгиланган тартибда расмийлаштирилган шартнома асосида амалга оширилади. Эътибор беринг, жорий йилнинг 1 июлидан бошлаб қурувчилар ва мижозлар ўртасидаги улуш киритиш шартномалари мажбурий тартибда нотариусда тасдиқланиши ва кадастр рўйхатидан ўтказилиши шарт. Бунда шартнома кадастр органларида рўйхатдан ўтказилганда, улушдорда, яъни сотиб олувчида талаб қилиш ҳуқуқи вужудга келади.

Шу санадан эътиборан янги механизм — “эскроу” тизими жорий этилади. Бу тизим улушдор, яъни уй-жой сотиб олиш истагидаги харидорнинг ҳуқуқларини тўлиқ ҳимоялаб, тўлов пуллари ишончли сақланишини кафолатлайди.

Хўш, тизим қандай ишлайди? Эскроу тизими — бу қурувчи ва харидор ўртасидаги олди-сотдининг янгича шакли. Эндиликда, ҳали битмаган уйдан квартира сотиб олмоқчи бўлган фуқаро, ўша уйга ўз маблағларини тикиш орқали улушдорга айланади. Бунинг учун қурувчи, яъни девелопернинг ўзига эмас, банкка тўлов қилади. Улушдорнинг тўлаган пуллари алоҳида эскроу ҳисобварағида йиғилиб борилади. Уй битмагунча қурувчи компания бу пуллардан фойдалана олмайди. Турар жойни эса ўз маблағлари ёки банк кредити асосида қуриб битказади.

Улушли шартнома орқали девелопер кўрсатилган уйни қуриб, ўз вақтида топшириш мажбуриятини олади. Банк эса улушдорнинг пул маблағлари эскроу ҳисобварағида йиғилиши, хавфсиз сақланиши, шунингдек, уй-жой қурилишини лойиҳавий молиялаштиришни амалга оширади ва бу билан уй-жойни ўз вақтида сифатли қуриб, эгасига етказиб беришни кафолатлайди. 

Эскроу тизими доирасида “Шаффоф қурилиш” миллий ахборот тизимида уй-жойлар қурилиши бўйича ягона шаффоф электрон платформа яратилди ва ушбу тизим  2025 йил 1 июлдан ишга туширилади. Девелоперлар уй-жойни шу платформада рўйхатга қўймасдан, аҳоли маблағларини улуш киритиш асосида жалб қила олмайди. 

Мазкур тизим максимал даражада инсон омилидан чекланиб, барчаси  интеграция асосида ишлаб чиқиляпти. Девелопер объектни платформага киритгач, банк томонидан уйни ўз вақтида қура олиш имкониятлари ўрганилади. Қурилиш жараёнида  ишнинг бажарилиш графиги назорат қилиб борилади. Лойиҳавий молиялаштиришдан кўзланган мақсад ҳам шу.

Электрон платформада курувчи компания ва объект ҳақидаги барча маълумотлар, хусусан, объектнинг лойиҳа бўйича жойлашган аниқ манзили, қаватлари, кириш йўлаклари, қолаверса, компаниянинг лойиҳавий ҳужжатлари, ижобий экспертиза хулосаси, курилиш бошланадиган сана ва фойдаланишга топшириш муддати каби маълумотлар жамлаб борилади. Бу ахборотларни харидорлар ҳам платформада кузатиб боришлари мумкин. Яъни, қурувчи рухсатномасининг мавжудлиги, рейтинги ва олдинги лойиҳалари ҳақида билиб олишлари мумкин бўлади. Қурилиш жараёнларининг платформа орқали шаффоф кузатиб борилиши ўз навбатида, уй-жой қурилиши бозоридаги инвестициялар хавфсизлиги ва ишончли девелоперлар бозорининг шаклланишига хизмат қилади.

Эътибор беринг, шу асосда мамлакатимизда девелопер-қурувчиларнинг янги шаффоф рейтинг тизими шаклланади.

«Эскроу» ҳисобварағида жамланган маблағлар кўпайиши натижасида девелопер ташкилотларига лойиҳавий молиялаштириш доирасида амалдаги ставкаларга нисбатан анча пастроқ ставкада маблағлар ажратилади. Бу эса эскроу тизими жорий этилгач янги уй-жойларнинг нархи кескин ошиб кетади деган маълумотларни инкор этади. 

Қурилиш битиб, харидор хонадонни қабул қилгач, унинг банк ҳисобварағидаги пуллари девелопер ташкилотга йўналтирилади. Қурувчи ўз мажбуриятларини бажармаган тақдирда, бу пул фуқарога тўлиқ миқдорда қайтариб берилади. Яъни, уй битмай қолса, харидор куйиб қолмайди, банкка қўйган пулларини муаммосиз қайтариб олади. 

Фуқароларнинг уй-жой учун тўлаган пуллари ҳар томонлама ҳимояланади. Хусусан, юқоридаги фармон билан эскроу ҳисобварағига йўналтирилган пул маблағларини тўхтатиб қўйиш ёки ҳисобдан чиқариш ҳамда мажбурий ижрога қаратиш таъқиқланади.

Эътибор беринг, ҳаридор шартномани белгиланган тартибда расмийлаштириб, кадастр органларида руйхатга олинганидан сўнг, фуқаро мазкур улушни ҳали уй битмай туриб, мулк сифатида ҳадя қилиши, сотиши ёки бошқа бир шахсга васият қилиб қолдириши мумкин.

Шундай қилиб, жорий йилнинг 1 июлидан бошлаб, улуш киритиш асосидаги қурилишларда қурувчи ва харидор ўртасидаги олди-бердининг шакли ва мазмуни ўзгаради. Мазкур тартиб йил охиригача ихтиёрий бўлади, 2026 йил 1 январдан эса қурилишда маблағларини жалб қилиш фақат эскроу ҳисобварағи орқали амалга оширилади. Шу тарзда, янги қурилаётган уйларни белгиланган муддатларда эгаларига топшириш ва аҳоли тўлаган пулларининг музлаб қолмаслиги тўлиқ янги тизим назоратига ўтади.